Pourquoi le hors-site construit l’avenir de l’immobilier résidentiel ?

Soyons réalistes… Le secteur du bâtiment, et par extension l’immobilier résidentiel et le logement neuf, sont actuellement secoués par ce qui pourrait bien être l’une des plus graves crises de toute leur histoire.

Pourquoi si grave ? Tout simplement parce qu’elle est plurielle.

Vous en doutez encore ? En 2020, le secteur du bâtiment représentait 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises, produisait 23 % des émissions de gaz à effet de serre et consommait 50 % de la matière première disponible. Entre raréfaction des ressources disponibles, pénurie et flambée du prix des matériaux de construction, l’urgence climatique entraîne déjà dans son ombre une crise énergétique d’une ampleur jamais vue. S’il n’y avait que ça… En plus de devoir répondre à des législations et des normes environnementales toujours plus drastiques afin d’atteindre la neutralité carbone et rendre les villes plus désirables, les constructeurs et promoteurs immobiliers se retrouvent confrontés :

• à des attentes sociétales toujours plus fortes Les gens veulent aujourd’hui davantage de confort sans forcément payer ou avoir les moyens de payer leur logement plus cher : un appartement lumineux et bien orienté, parfaitement isolé, moins énergivore et donc plus économe, davantage d’espace, un espace extérieur, un jardin, surtout en ville… Et ils veulent surtout que leur logement s’adapte à leur mode de vie, et non l’inverse !
• à l’augmentation du prix du foncier liée à sa raréfaction
• à la pénurie de main-d’œuvre qualifiée entraînant une augmentation des défauts de qualité

On pourrait y ajouter bien d’autres problématiques adjacentes et aggravantes comme :

• la hausse des taux d’intérêt réduisant la capacité d’emprunt des Français
• le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier
• la fin prévue de certains dispositifs d’aide à l’investissement immobilier neuf tel le Pinel
• la nécessité que les programmes résidentiels neufs entrent dans le cadre local des projets de ville définis par les élus
• etc.

Face à ce tableau, reconnaissons-le, pas franchement réjouissant, que faire ? Continuer à construire comme on l’a toujours fait, sans rien changer ?… Attendre que la tempête passe, quitte à se laisser submerger par les vagues ?… Arrêter de construire ?… Bien sûr que non ! Tout simplement parce qu’ « au milieu de toute crise se trouve une grande opportunité. » Cette citation d’Albert Einstein n’a jamais été aussi vraie qu’aujourd’hui, en tout cas dans le domaine qui nous concerne : l’immobilier résidentiel.

Pourquoi en sommes-nous aussi convaincus ? Parce qu’il existe déjà une solution pragmatique permettant d’apporter des réponses dignes de ce nom aux énormes enjeux que nous devons relever : la construction hors-site.

La construction hors-site, vous n’en avez jamais entendu parler ? Ou alors si, mais pas en bien… Pour vous, la construction hors-site s’apparente à des modules préfabriqués genre abris temporaires bas de gamme tout ce qu’il y a de plus précaires et de plus moches.

On a vu juste, pas vrai ? Seriez-vous prêts à réviser votre jugement ? Laissez-nous vous montrer en quoi la construction hors-site trace l’avenir de l’immobilier résidentiel.

Le hors-site, c’est une méthode de construction qui consiste à fabriquer en usine un maximum d’éléments 2D (murs, planchers…) et de modules 3D (c’est-à-dire des pièces complètes comme les salles de bains, les suites parentales…) et à les assembler sur le chantier.

Et ça change quoi ? Absolument tout ! On passe d’une logique centrée sur le chantier avec une organisation peu fluide et cloisonnée par corps de métier (charpentiers, peintres, électriciens, plaquistes font leur job « chacun dans leur coin ») à une logique industrielle et collaborative, avec des process sous contrôle qualité permettant de tendre vers le zéro défaut.

Tout est planifié, piloté et maîtrisé jusque dans les moindres détails grâce à des outils numériques. L’usine regroupe tous les métiers du bâtiment, permettant des interventions coordonnées et simultanées au service d’une plus grande efficacité.

Vous mesurez un peu le potentiel de cette nouvelle logique de construction ? Les impacts positifs et durables sur la qualité d’habiter, sur la ville et sur l’environnement ? Vous voulez qu’on soit plus précis ? Voici 11 avantages concrets liés à cette petite révolution qui ne fait que commencer !

Le hors-site permet de réaliser des programmes résidentiels neufs dans des délais beaucoup plus rapides. Par rapport à la construction traditionnelle, le gain de temps est de l’ordre de 30 % pour la 2D et jusqu’à 60 % pour les modules 3D ! De plus, les délais annoncés au départ sont tenus puisque tout est planifié et que la météo ne peut jouer les trouble-fête dans l’usine.

Non seulement les acquéreurs sont chez eux plus vite, mais cette productivité accélérée est une vraie réponse à la pénurie de logements. On estime qu’il faudrait construire 500 000 logements par an pendant 10 ans pour satisfaire les besoins annuels (400 000) et rattraper le retard (100 000).

Le hors-site permet de standardiser la qualité grâce à l’industrialisation de la construction. Alors non, contrairement à ce que vous pourriez penser, « standardiser » et « industrialiser » ne sont pas des « gros mots » dès lors qu’il s’agit d’atteindre une qualité de réalisation encore jamais atteinte. Le moindre défaut est détecté et immédiatement corrigé : ce qui n’est pas parfait ne sort pas de l’usine ! Vous connaissez le proverbe « mieux vaut prévenir que guérir » ? Eh bien ! c’est comme cela que fonctionne le hors-site, contrairement aux chantiers traditionnels.

Avec le hors-site, les malfaçons, pénibles à vivre pour les acquéreurs et coûteuses en réparations pour les entreprises, sont une espèce en voie de disparition !

Construction hors-site et construction bois vont de pair. Ressource naturelle renouvelable et recyclable stockant le CO2, procurant un excellent confort thermique et nécessitant peu d’énergie pour son exploitation, le bois va dans le sens de la décarbonation de l’immobilier.

Le bois fait bon ménage avec le béton bas carbone, ainsi que d’autres matériaux écologiques comme le chanvre et la terre crue.

Là encore, si vous pensez que « standardisation » rime avec « uniformisation » ou « monotonie » architecturale, vous allez être étonnés…

Alors oui, nous concevons des éléments 2D et des modules 3D en série en usine, mais non, ce n’est pas pour autant que tous nos programmes immobiliers se ressemblent (encore heureux, ce serait d’une tristesse !).

En fait, grâce à la construction hors-site, on fait mieux avec moins. D’autant plus que les contraintes (environnementales, techniques, etc.), loin d’être un blocage, agissent comme un booster de créativité : elles permettent de sortir des sentiers battus, de trouver de nouvelles idées, d’inventer.

Voyez-vous, la partie technique est sous le contrôle d’une maquette numérique (dans notre jargon, on l’appelle le BIM) avec une fabrication qui, elle, est standardisée et automatisée pour atteindre un niveau de qualité… à faire pâlir de jalousie les constructions classiques ! Du coup, la créativité architecturale s’en trouve débridée. Chez Rooj by GA, nous jouons avec les formes et les matériaux, nous imaginons de nouvelles structures… tout en étant parfaitement sereins quant à :

• la faisabilité
• la durabilité
• la qualité
• l’adaptabilité à la ville et à la future adresse de la résidence…

À la clé ? Des résidences contemporaines toutes différentes, avec leur propre identité, leur propre cachet.

En hors-site, pas de gaspillage de ressources ! Véritable avatar de la future résidence, la maquette numérique permet de déterminer dès le départ l’exacte quantité de matériaux nécessaires et d’optimiser leur découpe afin de limiter les déchets. Car vous le savez, le meilleur déchet est celui qu’on ne produit pas ! Et puis, contrairement au béton classique, les matériaux utilisés en hors-site sont recyclables et leurs « chutes » valorisées à travers d’autres usages. Construire durable c’est aussi économiser l’eau, ressource ultra-précieuse indispensable à la vie ! Or là où le béton traditionnel se montre gourmand en eau, le hors-site travaille en filière sèche : encore un bon point pour la planète !

La construction se déroulant majoritairement en atelier, la tranquillité des riverains est largement préservée des travaux bruyants affectant la qualité de vie du quartier. Contrairement à un chantier traditionnel où ces nuisances sonores peuvent durer pendant largement 2 ans !

Qui dit hors-site dit aussi moins de gêne liée au va-et-vient de camions de matériaux densifiant encore la circulation en ville, se garant en double file ou sur les trottoirs et amputant de fait la sécurité.

On n’y pense pas souvent, pour ne pas dire jamais, mais avec la construction hors-site, il y a moins de piétinements, moins de tassement du sol dans lequel habitent des espèces dont nous ne soupçonnons même pas l’existence !

En hors-site, les bâtiments sont conçus dès le départ pour avoir, dans le futur, une seconde vie. Par exemple, des immeubles de bureaux peuvent être transformés en logements modernes et confortables. Les constructions en ossature bois sont démontables et remontables différemment : elles s’adaptent à l’usage qui leur est destiné. Là encore, on économise les ressources et on réduit la quantité de déchets.

En plus d’être réversibles, les programmes résidentiels construits en hors-site offrent une modularité bienvenue. Cloisonner, décloisonner, créer un studio indépendant de l’appartement principal, réunir 2 appartements en 1, transformer l’usage d’une pièce… Autant de possibilités permettant de se sentir durablement bien dans son logement.

Outre de nouvelles résidences, le hors-site permet également la surélévation de bâtiments existants pour construire des appartements neufs. Une façon d’agrandir le parc de logements sans grignoter de l’espace à l’heure où le foncier se fait de plus en plus rare et cher.

Parmi les avantages prélistés, certains contribuent à l’excellence environnementale du hors-site : 

• jusqu’à 50 % de réduction sur les consommations d’énergie
• jusqu’à 20 % de réduction sur les émissions de CO2
• des programmes immobiliers résidentiels, comme ceux proposés par Rooj by GA, en avance sur la réglementation et déjà compatibles avec les seuils carbone de la RE 2020 exigés en 2028.

Il a le pouvoir de (ré)concilier les intérêts de chacun. Avec le hors-site, tout le monde y gagne : propriétaires, investisseurs immobiliers, locataires, promoteurs, professionnels du bâtiment, collectivités, élus. Et bien sûr la planète ! Le hors-site dessine des jours meilleurs pour l’immobilier résidentiel : déroulons-lui le tapis Rooj !