Oui, on aimerait tous pouvoir payer cash notre appartement ou notre maison sans avoir recours au crédit immobilier ! Mais dans la réalité, rares sont les acquéreurs, et c’est encore plus vrai pour les primo-accédants, à pouvoir acheter comptant leur bien immobilier.
Faire les yeux doux aux banques à l’aide d’un dossier en béton pour obtenir le financement de votre projet immobilier dans le neuf est donc un passage quasi obligé. Et ce passage obligé est également souvent redouté : peur d’essuyer un refus de la banque, stress à l’idée de ne pas obtenir un bon taux…
Alors, voyons comment mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher un oui de la banque !
Anticipez : soignez votre profil d’emprunteur
Pour convaincre les banques de vous accorder un prêt immobilier, votre plus beau sourire ne va malheureusement pas suffire. On ne le dira jamais assez, l’anticipation est la clé pour franchir cette étape allègrement.
Prévoir un apport personnel pour obtenir un prêt bancaire
Nous nous devons d’être totalement francs avec vous. Aujourd’hui, obtenir un crédit immobilier pour financer votre résidence principale sans avoir d’apport personnel relève du miracle. Seul un investissement locatif permet encore de décrocher un prêt immobilier sans apport.
Constitué de votre épargne, l’apport personnel rassure votre banquier et lui montre que vous êtes pleinement investis dans votre projet.
En théorie, bien sûr, aucune obligation légale à avoir un apport personnel. Mais généralement un apport personnel d’au moins 10 % du montant total de votre acquisition est attendu par les banques. Il sert notamment à payer les frais de notaire et frais annexes.
Néanmoins dans un souci de totale transparence, on se doit de vous dire que dans un contexte inflationniste, marqué par une hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, l’apport personnel nécessaire est plutôt de l’ordre de 20 % du montant de l’acquisition.
Bon à savoir
Plus votre apport personnel est important, meilleures sont vos chances d’obtenir un taux de crédit immobilier le plus bas possible. De plus, si vous avez un apport personnel conséquent, cela réduit le montant à emprunter, et de fait :
- soit la durée de remboursement de votre prêt immobilier sera plus courte
- soit la mensualité de remboursement de votre prêt immobilier sera plus basse
Toutefois, nous vous recommandons de ne pas utiliser la totalité de votre épargne comme apport personnel. Garder une épargne de précaution préserve votre sérénité. Par exemple, elle peut s’avérer utile pour payer vos frais de déménagement ou la taxe foncière lorsque vous en serez redevable.
Vérifier votre capacité d’emprunt avant de demander un prêt immobilier
Il existe des petits outils bien pratiques pour :
- évaluer la somme “raisonnable” que vous pourriez emprunter au regard de votre situation
- estimer le montant approximatif du bien immobilier que vous pourriez acheter
À vous de faire vos propres simulations en ce sens sur le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) grâce à leur outil de diagnostic financement.
L’outil vous indique même dans quelle zone est située votre future commune de résidence dans le cas où vous pouvez prétendre à un PTZ (Prêt à Taux Zéro).
Solliciter le banquier avec un projet immobilier réaliste atteste de votre sérieux et contribue également à faire pencher la balance en votre faveur.
Notez également que votre taux d’endettement sera déterminant dans l’octroi d’un prêt immobilier. En effet, le HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière) veille à éviter tout risque de surendettement. De fait, les banques s’assurent que votre taux d’endettement ne dépasse pas 33 voir 35 % assurance comprise (sauf cas exceptionnels).
Avant de demander un prêt immobilier, mieux vaut donc dans la mesure du possible vous arranger pour finir de rembourser vos éventuels crédits : à la consommation, automobile… Votre dossier de demande de prêt immobilier n’en sera que plus solide.
Bon à savoir
Vous pouvez aussi adopter la démarche inverse, à savoir : demander un rendez-vous en banque pour connaître votre capacité de financement avant de vous mettre en quête de votre logement idéal.
De fait, vous pouvez mieux cibler les biens immobiliers neufs en adéquation avec votre budget.
Bien ficeler votre dossier de demande de crédit immobilier
Avant de vous octroyer un prêt immobilier, la banque va s’assurer de votre solidité financière et va éplucher en détail (oui, à la loupe…) :
- votre situation professionnelle
- vos revenus
- vos charges
- votre gestion budgétaire
Lorsque vous aurez déniché et réservé votre appartement neuf, vous ne pourrez pas solliciter votre banquier en arrivant les mains dans les poches… Vous allez devoir lui montrer patte blanche en lui apportant les documents suivants :
- la pièce d’identité du ou des emprunteurs
- un justificatif de situation familiale (livret de famille, attestation de PACS…)
- un justificatif de domicile de moins de 3 mois ou une attestation d’hébergement
- vos 3 derniers bulletins de salaire ou, si vous n’êtes pas salarié, au moins 2 voire 3 bilans comptables, une copie du statut de votre société et un arrêté comptable de l’année en cours
- vos justificatifs en cas de revenus complémentaires
- les justificatifs attestant de l’apport personnel dont vous disposez
- vos 2 derniers avis d’imposition
- vos 3 derniers relevés de compte courant
- le contrat de réservation du logement neuf à financer
Bon à savoir
Un CDI est un précieux sésame pour obtenir un crédit immobilier. Très clairement, une situation professionnelle stable joue (très) grandement en votre faveur. Les banques sont beaucoup plus réticentes à accorder un prêt immobilier à des acquéreurs en CDD, en micro-entreprise… Si vous êtes dans ce cas, vous allez devoir redoubler d’efforts pour espérer obtenir gain de cause :
- prouver que vous avez des revenus stables et réguliers
- apporter une attestation d’embauche en CDI de votre employeur
- pas de découvert bancaire
- pas de crédit à la consommation
Prêt immobilier bancaire : que négocier pour l’optimiser ?
Vous cochez toutes les cases pour vous voir accorder votre crédit immobilier ? Raison de plus pour négocier ce qui peut l’être afin de profiter de l’offre la plus avantageuse pour vous.
Faites le tour des banques
N’acceptez pas la première offre venue ! Il peut valoir le coup de présenter votre dossier à différentes banques : certaines vous proposeront un meilleur taux de crédit que d’autres, chacune ayant ses propres critères.
Comparez les assurances de prêt immobilier
L’offre de prêt immobilier de la banque inclut un contrat d’assurance du prêt et… celui-ci a un coût qui peut être relativement conséquent. Ce que la banque ne vous dira qu’à demi-mot, c’est que depuis la loi Lagarde, vous avez le droit de souscrire à l’assurance emprunteur de votre choix.
En prenant en compte la durée du prêt, le choix d’une assurance autre que celle de la banque peut vraiment valoir le coup…
Bon à savoir
À niveau de garanties équivalent, votre banque ne peut en aucun cas refuser le contrat d’assurance emprunteur que vous avez choisi.
Il n’y a pas que le taux du crédit immobilier qui compte…
Avoir le meilleur taux de prêt immobilier possible, c’est essentiel. N’en oubliez pas pour autant de négocier d’autres éléments qui, l’air de rien, sont à prendre au sérieux :
- les frais de dossier. La plupart des banques vont vous facturer le temps passé à constituer le dossier de demande de prêt immobilier, les fameux frais de dossier. Ils sont variables selon les banques. N’hésitez pas à demander une traduction ou une annulation de ces frais, d’autant plus si votre dossier est simple à traiter !
- les frais de remboursement anticipé. Imaginez que dans 5 ans, vous receviez une rentrée d’argent imprévue et que vous souhaitiez rembourser votre prêt immobilier de façon anticipée… Vous vous féliciterez alors d’avoir demandé l’exonération des frais de remboursement anticipé au moment de la souscription. Sachant que ces frais peuvent valoir 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû !
- le report ou la modulation des mensualités de remboursement du prêt. Tout à l’euphorie de devenir propriétaire, on n’y pense pas toujours mais il est important que votre offre de prêt prévoie le report partiel, total ou la modulation des mensualités du prêt. En cas d’une diminution de revenus, de difficultés personnelles ou de problèmes de santé, cette mention peut être un vrai soulagement (même momentané). Pensez à demander à votre banquier les modalités de report ou de modulation, ainsi que l’impact sur votre prêt immobilier (allongement de la durée, coût…)
- le tarif de la carte bancaire. Il y a fort à parier qu’en contrepartie de son offre de prêt, la banque vous propose ou plutôt vous incite fortement à domicilier vos revenus chez elle. Il y a tout aussi fort à parier que vous acceptiez ce changement de domiciliation bancaire. Mais à votre tour de demander une contrepartie : carte bancaire visa premium au prix de la visa classique, gratuité de la carte pendant un an…
Le coup de pouce Rooj by GA
Bien sûr, vous êtes totalement libres d’aller de votre propre chef démarcher les banques. Mais, par expérience, nous savons que c’est loin d’être la partie de l’aventure immobilière que vous préférez.
C’est pourquoi dès la réservation de votre appartement neuf Rooj by GA, nous pouvons, si vous le souhaitez, vous mettre en relation avec l’un de nos courtiers spécialisés en immobilier. Il s’occupe de trouver, de négocier et d’obtenir rapidement auprès des banques la meilleure offre de prêt pour vous au regard de votre situation. Un stress en moins !
Notez toutefois que la mise en relation avec un courtier ne garantit pas automatiquement l’octroi d’un prêt immobilier ou le financement du bien immobilier. Il peut valoriser votre dossier et votre profil d’emprunteur, mais en aucun cas les changer radicalement…
