On ne va pas faire durer le suspens, maintenant que vous connaissez le déroulement de l’achat VEFA, autant vous le dire tout de suite, cette page va clairement faire pencher la balance en faveur du neuf !
Des frais de notaire réduits, ça fait une différence !
Depuis que vous vous êtes lancés dans votre projet d’achat immobilier, vous avez forcément entendu parler de ces fameux frais de notaire qui viennent s’ajouter au prix d’achat de votre futur logement.
Mais ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que ces frais de notaire ne servent pas uniquement à rémunérer les services du notaire qui s’occupe de la préparation et de la signature des actes authentiques.
En fait, derrière cette appellation « frais de notaire » se cachent différentes taxes très peu connues et ce sont elles qui donnent nettement l’avantage à l’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), dans le neuf autrement.
Quelle est la composition des frais de notaire ?
Pour faire simple, les frais de notaire se composent :
- de la rémunération du notaire Et ce n’est pas lui qui fixe le montant de ses honoraires mais un barème réglementé par la loi et proportionnel au prix d’achat du logement. Résultat : 0-0. Pour ce poste, match nul entre immobilier neuf et immobilier ancien.
- des débours En gros, voyez cela comme des frais de dossier. Ce sont les différents frais avancés par le notaire pour constituer le dossier d’achat immobilier (consultation du cadastre, rémunération du géomètre…). Résultat : 0-0 entre le neuf et l’ancien, également à ce niveau.
- des droits de mutation ou droits d’enregistrement Derrière ce terme obscur, on range les diverses taxes versées au Trésor Public pour « enregistrer » le bien immobilier. Elles représentent 80 % de la totalité des frais de notaire que vous payez. Et c’est précisément là que se joue la différence. Un bien immobilier neuf n’ayant encore fait l’objet d’aucune transaction, il bénéficie de droits de mutation de seulement 0,7 % (0,71498 % pour être exact) contre plus de 5 % dans l’ancien. Résultat : 1-0 pour le neuf
Achat en VEFA : des frais de notaires moins élevés
Comme les droits de mutation représentent 80 % de la totalité des frais de notaire que vous payez, au final, ceux-ci sont de l’ordre de :
- 2 à 3 % du prix de vente HT (Hors Taxes) dans l’immobilier neuf
- 7 à 8 % du prix de vente HT dans l’immobilier ancien
Imaginez la différence que cela représente sur un appartement à 200 000, 300 000 ou 400 000 € ! Faites le calcul, vous allez aimer le neuf…
Si on prend pour exemple un appartement à 300 000 € HT :
- dans l’ancien, les frais de notaire dans l’immobilier ancien seront compris entre 21 000 et 24 000 €
- dans le neuf, les frais de notaire dans l’immobilier neuf seront compris entre 6 000 et 9 000 €
Bénéficiez d’une exonération de taxe foncière pour un achat immobilier neuf
Tous les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière sur leur bien immobilier, sauf dans certains cas, et notamment… quand vous achetez un logement neuf !
Vous pouvez alors prétendre à être dispensé de tout ou partie de la taxe foncière pendant 2 ans à partir du 1er janvier suivant l’achèvement de la construction. C’est toujours ça de pris ! En plus, peu importe que :
- ce soit votre résidence principale ou votre résidence secondaire
- vous soyez propriétaire occupant ou que vous mettiez votre logement en location
Est-il nécessaire de souligner que dans l’immobilier ancien, dès que vous devenez propriétaire, vous êtes assujetti à la taxe foncière dans son intégralité ?
Le bémol à l’exonération de taxe foncière
Ce sont les communes qui font la pluie et le beau temps quant à l’exonération de taxe foncière… Autrement dit, certaines d’entre elles peuvent décider :
- soit de ne pas appliquer du tout cette exonération de taxe foncière
- soit d’appliquer une exonération partielle
- soit d’accorder cette exonération aux seuls propriétaires ayant acheté leur bien immobilier neuf via un PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou des prêts aidés
Cette exonération n’est donc pas automatique. Le mieux est de vous renseigner auprès de la mairie de votre future commune d’habitation pour en avoir le cœur net.
Très important : comment bénéficier de l’exonération de taxe foncière ?
Attention, si vous ne voulez pas que cette exonération potentielle vous passe sous le nez, n’oubliez pas d’en faire la demande dans les délais impartis !
À compter de la date de la fin des travaux, vous disposez de 90 jours pour déposer une déclaration de fin de la construction auprès du centre des impôts dont dépend votre logement neuf :
- vous avez acheté une maison en VEFA ? Il faut utiliser le formulaire déclaratif H1 (n° 6650).
- vous avez acheté un appartement en VEFA ? Alors c’est le formulaire déclaratif H2 (n° 6652) qu’il faut remplir.
Jusqu’à 5 ans d’exonération de taxe foncière pour un logement neuf BBC … la super bonne nouvelle !
Plus que jamais écologie rime avec économies ! Votre logement neuf a un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur (c’est-à-dire qu’il est labellisé BBC 2005) ? Alors vous pouvez prétendre à une exonération de taxe foncière de 50 % ou 100 % pendant non pas 2 mais 5 ans, à partir du 1er janvier suivant l’achèvement de la construction.
Vous avez acheté un logement Rooj by GA ? Inutile de vous poser la question : il est forcément labellisé BBC 2005.
Comment en profiter ? En adressant une déclaration au centre des impôts dont dépend votre logement, et surtout avant le 1er janvier suivant l’achèvement de la construction. Elle devra comporter :
- tous les éléments permettant d’identifier le bien immobilier
- la preuve de la performance énergétique, à savoir la copie du certificat mentionnant l’attribution du label par l’organisme certificateur
Achetez dans le neuf avec une TVA réduite à 5,5 %: un vrai coup de pouce !
Lorsque vous achetez un logement neuf en VEFA, dans la majorité des cas, le prix de vente inclut 20 % de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Mais que diriez-vous de payer votre logement neuf moins cher en bénéficiant d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels ?
Visez un peu la jolie économie… Si on prend pour exemple un appartement à 200 000 € HT :
- avec la TVA à 20 %, le prix de vente TTC (Toutes Taxes Comprises) est de 240 000 €
- avec la TVA à 5,5 %, le prix de vente TTC serait de 211 000 €
La perspective est tentante, pas vrai ? Bon, vous vous doutez bien que cette possibilité n’est pas sans contreparties, ce serait trop beau pour être vrai !
Toute la question est de savoir si vous êtes en mesure de remplir les 5 critères cumulatifs indispensables pour pouvoir prétendre à cette TVA à 5,5 %.
1/ Choisir une adresse dans les périmètres dédiés
Cela signifie que vous ne pouvez pas acheter n’importe où pour profiter de la TVA réduite à 5,5 %. Votre futur bien immobilier doit être situé dans un secteur de reconquête urbaine destiné à se développer, c’est-à-dire :
- dans une zone dite “zone ANRU” (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine) ou jusqu’à 300 m autour de la limite de la zone
- dans un quartier prioritaire de la ville (QPV) ou jusqu’à 300 m autour de la limite du quartier
Cas particulier : si votre bien immobilier fait partie d’un bâtiment ou d’un groupe de bâtiments disposant d’un même permis de construire, le périmètre pour l’octroi de la TVA à 5,5 % est élargi à 500 m autour de la limite des zones ANRU et des QPV.
2/ Respecter les plafonds de ressources définis
Les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont revus tous les ans et dépendent :
- de la composition de votre foyer
- de la localisation de votre futur bien immobilier
Pour vérifier si vous êtes éligibles, vous devez prendre vos revenus fiscaux de l’année N-2 à la date de signature du contrat de réservation.
3/ Être une personne physique
Cela signifie que vous ne pouvez pas acquérir le bien immobilier en tant que société, association, groupement, collectivité…
4/ Acquérir le logement pour en faire votre résidence principale
Vous devez vous engager à habiter le logement pendant 10 ans, afin de ne pas être contraint de rembourser, en partie ou en totalité, le différentiel de TVA.
5/ Respecter un prix plafond au m2
Le prix de vente HT demandé par le promoteur immobilier neuf ne doit pas dépasser un prix plafond HT au m2 fixé en fonction de la zone géographique (A bis, A, B1, B2 et C).
Vous cochez toutes les cases ? Une excellente nouvelle qui en cache une autre… Les chanceux propriétaires bénéficiant de la TVA réduite à 5,5 % peuvent cumuler cet avantage de l’achat immobilier neuf avec certains prêts aidés comme le PTZ ou le Prêt Social de Location-Accession.